Логин Регистрация

Покупка квартиры в ипотеку

Tags: Ипотека

Images (2)

Шаг №1

ВЫБОР РИЭЛТОРА

Первым шагом к получению ипотечного кредита должен стать выбор профессионального, грамотного риэлтора — то есть человека, оказывающего посреднические услуги на рынке недвижимости. Это необходимо в первую очередь для безопасности проведения сделки, для защиты от возможного мошенничества. Если в сделке участвует риэлтор, то продавец не сможет уклониться от выполнения своих обязательств.

Риэлтор может работать как индивидуальный предприниматель, а может быть и сотрудником агентства недвижимости. В случае с агентством недвижимости основной гарантией надёжности считается его репутация, а также стаж работы компании на рынке. Наиболее разумно выбрать риэлтора из фирмы, которая входит в какое-либо профессиональное объединение. Нелишним будет также изучить отзывы клиентов. Перед началом сотрудничества следует обязательно заключить с агентством договор — только в этом случае компания будет нести ответственность за проведённую сделку.

Шаг №2

ПОДГОТОВКА ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ

На следующем этапе следует заняться подготовкой документов, которые потребуются для подачи заявки на кредит. Отметим, что в банк передаются копии документов, но в момент подачи заявки сотруднику банка следует предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, они также должны предоставить в банк перечисленные документы.
 

Основной список документов:
Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);
Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН);
Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
Копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии);
Копия свидетельства о рождении детей;
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
Документы, подтверждающие доходы (2-НДФЛ, в свободной форме, устная)


Может также понадобиться ряд других документов: 

Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации;
Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей);
Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;
Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;
Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев;
Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающих своевременную оплату коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;
Справка из наркологического диспансера;
Справка из психоневрологического диспансера.


Если заёмщик является владельцем бизнеса, то в некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить копии:

учредительных документов;
бухгалтерских балансов и отчётов о прибылях и убытках за последние 1—2 года;
выписок по банковским счетам;
основных договоров по деятельности компании;
штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заёмщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк:

свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя;
патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии);
документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;
выписки по банковским счетам за последние год-два;
копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ;
документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если используется упрощенная система налогообложения).


Если заёмщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а также копию разрешения на работу.

Шаг №3

ВЫБОР УСЛОВИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Подбор подходящей ипотечной программы — очень важный шаг. Критерии могут быть различными — например, ставка кредита, срок, размер первоначального взноса, сумма кредита или размер ежемесячного платежа. (На нашем сайте вы можете с помощью специальных калькуляторов рассчитать размер ежемесячных платежей или узнать максимальную сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать). 

Три основных параметра, по которым различаются ипотечные кредиты, — это схема погашения кредита, процентная ставка и срок выплаты. Также важен размер первоначального взноса. 



Схема, по которой рассчитываются платежи, может быть:


Аннуитетная схема считается более удобной. Однако дифференцированная схема выплат в итоге оказывается более выгодной для заёмщика, поскольку итоговая сумма, которую он отдаёт кредитору, в этом случае заметно меньше.

Что касается первоначального взноса, то его размер может составлять от 0 до 90 процентов от стоимости жилья. Чем больше первоначальный взнос, тем, соответственно, больше и сумма ипотеки, на которую может рассчитывать заёмщик. В некоторых случаях, если накоплений у заёмщика немного, имеет смысл взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. И наоборот: если есть возможность сразу выплатить более 70 процентов от стоимости квартиры, то более выгодным вариантом может стать потребительский, а не ипотечный кредит на оставшуюся сумму. 

Шаг №4

ПОДАЧА ЗАЯВКИ В БАНК

Заявку на получение ипотеки в идеале нужно подавать заранее — до того как будет выбрана квартира. Дело в том, что на обработку заявки и оформление кредита необходимо определённое время. 

Заявку можно подать как в офисе банка, так и через его официальный сайт. Предварительное решение, как правило, может быть вынесено в течение 5—10 дней. Затем сотрудники банка принимают у потенциального заёмщика пакет документов и проверяют их. В ходе проверки банк может использовать информацию из следующих баз данных: 


Если заявка одобрена банком, то заёмщику следует заняться подбором жилья (как правило, на это даётся четыре месяца). 

Шаг №5

ПОДБОР ПОДХОДЯЩЕЙ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ИПОТЕКУ

К ипотечному жилью (то есть такому жилью, которое обременяется залогом для обеспечения получаемого ипотечного кредита) банками предъявляется ряд требований. Поэтому заёмщику при подборе квартиры придётся ориентироваться не только на свои предпочтения. На этом этапе покупателю может потребоваться помощь риэлтора.

При покупке вторичного жилья следует учитывать ряд особенностей его ценообразования. Во-первых, цена вторичного жилья в значительной мере зависит от того, где расположен объект. Так, квартира в центральном районе города с хорошо развитой инфраструктурой, вероятнее всего, будет стоить дороже, чем жильё на окраине. Во-вторых, окончательная стоимость квартиры на вторичном рынке во многом определяется её состоянием и внутренней отделкой. А основной особенностью ценообразования на вторичном рынке считается правило: чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость одного квадратного метра в ней.

Чаще всего предъявляются следующие требования к ипотечному жилью:

В случае с квартирой на вторичном рынке есть много моментов, которые следует продумать. Так, необходимо проверить, не протекают ли потолки и трубы, нет ли на стенах грибка, узнать, когда в последний раз менялись стояки. Если на полу лежит ковёр, то нужно его поднять, чтобы проверить, в каком состоянии находятся полы. Важным фактором может быть и инфраструктура: какие поблизости есть магазины, сервисные центры, школа, детский сад, поликлиника. Стоит осведомиться, есть ли при доме автостоянка, а также узнать, насколько удобно расположены остановки общественного транспорта. 

Шаг №6

СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ЖИЛЬЯ

Оценка жилья — обязательный этап процесса оформления ипотечного кредита. Банк-кредитор должен удостовериться в том, что жильё, используемое в качестве залога, при необходимости может быть продано за ту сумму, на которую выдаётся кредит. Оценка проводится лицензированными организациями — при этом, как правило, банк на постоянной основе сотрудничает с 1—2 фирмами-оценщиками, и заёмщик должен воспользоваться услугами именно этих партнёров.

Оценка проводится за счёт заёмщика. Для проведения процедуры оценки потребуются следующие документы:

Шаг №8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА С БАНКОМ

Перед заключением сделки о покупке квартиры заёмщик и представитель банка подписывают кредитный договор. Согласно этому документу, банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму, а это жильё становится, в свою очередь, залогом. С этого момента у заёмщика возникают обязательства перед кредитором. 

Перед подписанием договора необходимо ознакомиться его текстом и уточнить все его условия. Особое внимание следует обратить на следующие пункты:


При подписании договора нужно получить у сотрудников банка график погашения платежей, а также осведомиться об условиях досрочного погашения кредита, способах зачисления платежей, штрафных санкциях и других деталях. 

Когда договор заключён, стороны назначают время проведения сделки.

Шаг №9

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ

Согласно российскому законодательству, для получения ипотечного кредита заёмщик обязан застраховать предмет залога от повреждения и полного уничтожения. При этом банки обычно дополнительно требуют, чтобы на срок, равный сроку кредитования, заёмщик застраховал свои жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности на жильё (титул).

Банк требует, чтобы ипотечное жильё было застраховано на сумму, на 10 процентов превышающую сумму кредита; но более выгодно для банка работать с клиентом, который застраховал квартиру на полную стоимость жилья: в этом случае страховая компания выплатит банку кредит, а заёмщик получит остаток суммы в соответствии со страховым договором. 

Страховым случаем при страховании жилья считаются: утрата или повреждение жилья в результате пожара, стихийного бедствия, наводнения, взрыва, противоправных действий третьих лиц. Кроме того, в случае со строящимся жильём, если договор ипотечного страхования заключён до того как в здании были выявлены конструктивные дефекты, то страховая компания также возместит расходы банка.

Что касается ипотечного страхования жизни и здоровья заёмщика, то эти меры гарантируют банку возврат выданного ипотечного кредита в случае смерти заёмщика или потери им трудоспособности. 

Титульное страхование нужно на случай, если заёмщик утратит право собственности на жильё, купленное по ипотеке. Если так произойдёт, при наличии у заёмщика соответствующего страхового полиса банк в любом случае получит свои деньги.

При наступлении страхового случая заёмщик обязан сразу же поставить в известность как кредитора, так и страховую компанию. 

Совокупные расходы заемщика на страхование при ипотеке составляют, как правило, 1—1,5 процента от остатка по кредиту в год (с учетом процентов). Страховые платежи по ипотеке вносятся ежегодно.

Шаг №10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

На этом этапе продавец и покупатель (заёмщик) договариваются о времени встречи в банке для закладки денег в ячейку. В назначенное время все средства — и предоставленные банком, и вложенные самим покупателем — помещаются в сейф, где они будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Затем стороны заключают договор купли-продажи и ипотеки. Согласно закону, договор купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако по соглашению сторон продавец и покупатель могут воспользоваться услугами нотариуса. 

В случае, если при покупке составляется закладная (документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества), при этом должен присутствовать нотариус, который заверит документ. 

Услуги нотариуса также могут потребоваться и в других случаях: например, если необходимо оформлять доверенности, документы о согласии супругов, удостоверять копии и т.п.

Шаг №11

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ В ОРГАНАХ ЮСТИЦИИ

Все сделки с недвижимостью по закону подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). В этот реестр должны быть занесены данные о договоре купли-продажи, договоре ипотеки жилья, закладной (если она составлялась), праве собственности покупателя (заёмщика) на жильё и обременении этого жилья залогом. Иногда банк, предоставляющий ипотечный кредит, предлагает заёмщику услугу по подаче документов для государственной регистрации.

Для договоров купли-продажи жилья, приобретённого по ипотеке, срок регистрации составляет 5 дней. Для ипотеки земельных участков, зданий и сооружений установлен максимальный срок в 15 рабочих дней. 

Для государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки необходимо предоставить следующие документы:


Поделиться статьей


Похожие на 'Покупка квартиры в ипотеку' статьи

Download (15)

Ипотечные программы АИЖК

ЧТО ТАКОЕ АИЖК АИЖК Открытое акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Агентство АИЖК создано в году по решению Правительства РФ акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным ...

В категории : Ипотека
1

Инструкция оформления: Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность.

Многие счастливые обладатели свежеиспеченных квадратных метров жилья задаются вопросом Как оформить квартиру в новостройке в собственность самостоятельно этап подготовка необходимого пакета документов получение от застройщика Акт приема передачи ...

В категории : Ипотека
Foo20140807 10784 v331ox?1407441803

Кредит одобрен, что дальше?

Теперь у вас есть три максимум четыре месяца на то чтобы найти подходящую квартиру и согласовать ее с банком Срок вроде бы немалый однако уложиться в него удается далеко не всем и даже не большинству Примерно половина уже одобренных заемщиков сет...

В категории : Ипотека
Foo20140728 20545 1amp7fj?1407409487

Как написать заявление на уменьшение кредита по ипотеке

Затраты можно снизить Существует такая услуга как перекредитование вы берете новый кредит чтобы погасить старый Новый займ вам выдадут под действующие сейчас более низкие проценты и ежемесячные выплаты уменьшатся При перекредитовании также можно ...

В категории : Ипотека

Back