Теперь у вас есть три, максимум четыре месяца на то, чтобы найти подходящую квартиру и согласовать ее с банком. Срок вроде бы немалый, однако уложиться в него удается далеко не всем и даже не большинству. Примерно половина уже одобренных заемщиков, - сетуют банкиры, - не возвращаются в банки с подобранным жильем ни через три месяца, ни через полгода. 
Мы не хотим, чтобы вас постигла та же участь. Поэтому и взялись посвятить вас в тонкости ипотечной сделки, искренне надеясь, что это поможет. 
КВАРТИРА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Большинство жилья, приобретаемого сегодня за кредитные средства в Москве и Подмосковье, - это готовые квартиры на вторичном рынке. Счет идет на тысячи, поэтому технология подбора и оформления жилья отточена до мелочей. В каждом элементе. На каждом этапе.

ЦЕНА. 

ПЕРВОЕ, НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОДБОРЕ «ВТОРИЧКИ», - ЭТО СРОК, В ТЕЧЕНИЕ КОТОРОГО ТА ИЛИ ИНАЯ КВАРТИРА НАХОДИЛАСЬ В СОБСТВЕННОСТИ ЕЕ ПРОДАВЦА 
По статистике 52% сделок с покупкой жилья в столице оформляется по цене от 990 тысяч до миллиона рублей, еще 24% - по инвентаризационной стоимости БТИ, и только оставшиеся 24% - по реальной рыночной стоимости квартиры. Благодарить за эту «липу» следует наших законодателей, которые почему-то считают, что квартира, бывшая в собственности более трех лет, может продаваться без налогов, а вот если владелец купил, построил или приватизировал ее, скажем, 2,5 года назад, то продавать ее следует за миллион рублей, не больше. Иначе полученное продавцом сверх означенной суммы будет обложено подоходным налогом в 13%. 
Хорошо если дело происходит в Урюпинске. Там этих проблем никто и не заметит. А в Москве уже «однушку» за эту цену не купить. Но законодатель в своей непримиримой борьбе с нетрудовыми доходами граждан это обстоятельство учитывать отказывается. 
А граждане в ответ отказываются показывать свои «сверхдоходы», занижая цену в договоре. Неудобно, рискованно (особенно для покупателя, которому в случае признания сделки недействительной вернут только задекларированный миллион), но что поделаешь. Тринадцать лишних процентов – достаточно серьезное основание для «затемнения» сделки. 
Зато банки «темные» сделки не приветствуют. Кредит получится необеспеченным, с очень серьезными санкциями со стороны Центробанка. 
Значит, лучше всего выбирать из тех 24 процентов московских квартир, где возможна «белая» сделка. Но, если не получилось, не отчаивайтесь: возможны и другие варианты. 
Во-первых, можно попросту заплатить за приглянувшуюся квартиру несколько больше, возместив продавцу его потери на налогах. Или договориться о разделе этой суммы на паритетных началах. Нечасто, но это удается. 
Во-вторых, широко распространены кредитные программы, в которых стоимость квартиры по договору может быть равна сумме предоставляемого кредита. Снижение, конечно, небольшое – на те 20-30 процентов, которые платит сам заемщик, - но все же лучше, чем ничего. 
В-третьих, не исключено, что вам повезло получить одобрение в том банке, где идут навстречу заемщикам еще дальше, кредитуя не только стоимость самой квартиры (сниженную в этом случае до миллиона), но и «как бы ремонт». Правда, средства, позаимствованные вами на «ремонт», не войдут в налоговые вычеты, которые предусматриваются законодательством только для покупателей жилья. Но чем-то надожертвовать. Тем более, что далеко не все покупатели пользуются своим правом на вычеты. Ведь вычитать можно только из тех налогов, которые вы реально будете платить в будущем, из своих «белых» доходов.

АССОРТИМЕНТ.

С ценой разобрались. Теперь о самом объекте. Здесь тоже существует ряд ограничений: 
• квартира в «хрущевке» - шансов практически нет; 
• брежневские девятиэтажки у банков тоже не в почете; 
• «сталинки» - замечательно, но не с деревянными перекрытиями; 
• комната в «коммуналке» - не возьмет почти никто; 
• квартира в Подмосковье – можно, но, как правило, не дальше 50 км от кольцевой; 
• коттедж – как правило, только вместе с землей. 
Наверняка даже за период, пока брошюра будет готовиться к печати, требования некоторых банков в этом отношении смягчатся. Но в целом тенденции вряд ли изменятся. 
Кроме того, в абсолютном большинстве банков-кредиторов жилье, оформляемое в залог, должно отвечать следующим требованиям: 
• иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел; 
• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; 
• располагать горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; 
• иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

И вообще, 
КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА КРАЙНИХ ЭТАЖАХ, РЕКОМЕНДУЕМ СОГЛАСОВЫВАТЬ С БАНКОМ ЗАБЛАГОВРЕМЕННО 
Не выглядят придиркой и требования банков к зданиям, в которых располагаются приобретаемые квартиры. В частности, эти здания должны иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент, металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. А еще эти здания не могут находиться в аварийном состоянии или значиться в плане на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением жильцов. 
Отчаялись? Напрасно. Рынок жилья в Москве огромен. И даже если речь идет всего о 15 процентах подходящих для ипотеки квартир, - это десятки тысяч вариантов 
ДОКУМЕНТЫ 
Бумаги важны в любой сделке с недвижимостью. А в ипотечной – особенно. Кто изучает документы на квартиру, покупаемую за наличные? Сам покупатель (в меру своего понимания вопроса), риэлтор (если он есть), нотариус (также при наличии), регистратор - всё. 
Если же квартира приобретается за кредитные средства, то вместе с покупателем рискует и банк. Причем в гораздо большей степени, поскольку больше платит. И тогда к вышеперечисленным инстанциям добавляются новые контролеры: сам банк, оценщик, страховщик. 
При этом речь идет не просто о более пристальном изучении традиционного пакета документов на приобретаемую недвижимость, но и о полноте самого пакета. Стандартный набор документов на вторичном рынке включает в себя: 
• документ, подтверждающий собственность продавца на продаваемую им недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о собственности или иной правоустанавливающий документ); 
• справку БТИ, экспликацию и поэтажный план; 
• копию финансового лицевого счета; 
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; 
• копию паспорта продавца(ов) - все страницы; 
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на наследство или дарение (если покупаемая вами квартира перешла к продавцу по наследству или была ему подарена); 
• копии свидетельств о браке или разводе и продавца, и покупателя (если есть основания); 
• согласие супруга (если квартира была куплена в браке); 
• разрешение органов опеки и попечительства по поводу выписки из приобретаемой квартиры несовершеннолетних детей и других недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. 
Солидно? Что и говорить! Но в ипотеке и этого мало. Принимая объект в обеспечение по кредиту, банк хочет быть уверенным в незыблемости своих залоговых прав. Поэтому изучается не только нынешнее состояние объекта, но и его «родословная» - от первого собственника до последнего. А для этого запрашиваются документы, которые в обычных сделках не фигурируют. В частности: 
• расширенная (архивная) выписка из домовой книги за последние 10 лет; 
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о существующих там записях в отношении изучаемого объекта; 
• водительские права продавца, а при их отсутствии - справка из психоневрологического и наркологического диспансеров (не состоит ли продавец на учете в этих учреждениях). 
При определенных обстоятельствах (или особенностях сделки) могут потребоваться и иные документы. Например, пенсионер, продавая вам квартиру, должен будет предъявить доказательства того, что у него есть и другое жилье. Всего не перескажешь, но что поделать? Покупка квартиры – это всегда событие, а тем более, если с кредитом.

ПРОДАВЕЦ.

В принципе, сбор документов на квартиру – задача продавца. И вот в этом зачастую – главная проблема. Если люди, планирующие покупку квартиры, еще как-то интересуются ипотекой как возможным способом финансирования покупки, то для абсолютного большинства продавцов ипотека - пока экзотика. Поэтому уговорить продавца, который и без того всего боится, передать документы именно вам – носителю этой экзотики – задача, прямо скажем, не из легких. Нередко приходится просто доплачивать продавцу: за хлопоты и за риск. 
Правда, стабилизация рынка, начиная со второй половины 2004 года, существенно упростила ситуацию. Далеко не всякий продавец теперь может выбирать себе покупателя. Поэтому вполне возможно, что достаточно будет просто поговорить с вашим продавцом про ипотеку, убедив его в том, что ничего страшного в ней нет, а все банковские требования к квартире - закономерны и оправданны. 
Надеемся, наши брошюры будут неплохим подспорьем в этом разговоре.

АВАНС.

Предположим, уговорили продавца, успокоили. Даже необходимость визита в психдиспансер его не смутила. Но документы на квартиру или дом вам все равно не дадут, пока вы не вручите продавцу аванс, подтвердив тем самым серьезность своих намерений. 
Весьма ответственный момент! Ведь счет идет на тысячи долларов, а вероятность того, что объект будет на каком-то этапе забракован и отклонен, существует всегда. 

ПОЭТОМУ, СОСТАВЛЯЯ ДОГОВОР О ВНЕСЕНИИ АВАНСА, НАДО ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО ОТНЕСТИСЬ К УСЛОВИЯМ ЕГО ВОЗМОЖНОГО ВОЗВРАТА 
Рекомендуем примерно следующую формулировку: «В случае обнаружения фактов, которые могут привести к невозможности совершения сделки или в последствии к признанию сделки недействительной, а также при невозможности получить разрешение на сделку в кредитующем банке (можно указать, в каком именно), аванс подлежит возврату в течение трех дней с момента требования об этом».
Не забудьте также про срок внесения вами остальной суммы. Впереди у вас еще много инстанций. Поэтому указанная в договоре дата должна быть не ранее, чем через две недели. Причем не с момента заключения договора, а с момента предоставления продавцом полного пакета документов по квартире. 
Не лишним будет в этом договоре и прямое указание на кредитный характер предстоящей сделки, а также договоренность о личном присутствии продавца на ней (всевозможные доверенности в ипотечной сделке, как правило, не принимаются).

САМОКОНТРОЛЬ.

Собрали пакет. Куда его нести? Не торопитесь, посмотрите сначала сами. Ведь собранные документы могут вскрыть такие обстоятельства в истории выбранной вами квартиры, которые делают ее заведомо неприемлемой для банка. И вы в этом случае попросту потеряете время. 
В частности, следует убедиться, не содержится ли в предоставленных вам документах информация: 
• о нарушении прав детей при приватизации или при последующих сделках с квартирой (например, не выписывали ли ребенка из квартиры перед самой ее приватизацией); 
• о каких-либо сделках с квартирой между близкими родственниками; 
• о дарении комнат в «коммуналке» лицам, не состоящим в близком родстве с дарителем; 
• о так называемом срочном выкупе квартиры (свидетельством чего может быть, например, совершение двух и более сделок с ней в пределах одного календарного года); 
• о продаже или дарении квартиры по доверенности от собственника. 
Убедитесь также, что во всех ранее производившихся сделках с квартирой, предусматривавших осуществление расчетов после регистрации сделки, эти расчеты были действительно проведены. Банк обязательно потребует соответствующего подтверждения: расписку в получении денег продавцом и акт приема-передачи квартиры. Может быть, не по всем сделкам, но по последней - непременно. 
Кстати, не лишним будет осведомиться обо всех этих нюансах до начала сбора документов и даже до внесения аванса. Конечно, устные заверения хозяина квартиры к делу не подошьешь (тем более, что не всё он обязан знать и помнить). Но моральное неудобство в случае обнаружения проблем и изъятия аванса он испытывать будет. А это тоже немало.

ОЦЕНКА.

Проверили? Все нормально – и устно, и по документам? Тогда рекомендуем начать собственные активные действия с оценки квартиры. Адрес оценочного агентства вы узнаете в банке. Учтите, заключение другого оценщика банк у вас не примет. 
Ради экономии времени в оценочное агентство можно идти даже до того, как у вас на руках окажется полный пакет документов на квартиру. Достаточно правоустанавливающих документов, поэтажного плана и экспликации. Ведь для оценки главное не документы, а качество самого жилья: район, тип дома, техническое состояние, этаж, вид из окна и т.д. Без визита на место здесь не обойтись. 
Однако нет худа без добра. За сравнительно небольшие деньги (100-150 долларов) у вас появляется квалифицированный эксперт, который предостережет от возможной переплаты за выбранное вами жилье. Причем переплаты не кредитными, а исключительно собственными средствами. Банк лишнего не даст.

СТРАХОВЩИК.

После оценки (а лучше параллельно с нею) – страховая компания. Та самая, в которой вам предстоит страховать купленный объект на случай непредвиденной утраты права собственности (так называемое титульное страхование), а также от физического уничтожения жилья. Очень важная инстанция! Ведь 

ИМЕННО СОГЛАСИЕ СТРАХОВЩИКА, СКОРЕЕ ВСЕГО, БУДЕТ РЕШАЮЩИМ АРГУМЕНТОМ ДЛЯ БАНКА ПРИ РАССМОТРЕНИИ ОБЪЕКТА.

Адрес страховой компании вы также узнаете в банке. 
Страховщик, прежде всего, обращает внимание на юридическую чистоту квартиры. Его, в частности, будет интересовать все то, о чем мы поговорили в разделе «Самоконтроль». Немного помучаетесь, зато будете уверены, что покупаете «чистую» квартиру. За всю историю ипотеки в России не было ни одного случая, когда ипотечная сделка была впоследствии признана недействительной. Так что не стоит возмущаться. 
Тем более, что без визита в страховую вам все равно не обойтись. Ведь застраховать придется не только объект, но и себя как заемщика - свою жизнь и трудоспособность. Учитывая это, банки ради экономии средств клиентов практикуют так называемое пакетное страхование. То есть, все три страховки в одном месте, оптом.

БАНК.

Страховщик согласен. Акт оценки имеется и уже передан в банк. Далее всё пойдет по накатанной? Вполне возможно, но знать хотя бы общее содержание и последовательность предстоящих процедур для вас будет не лишним. 
Итак, когда всё будет проверено и подготовлено, вас должны пригласить в банк для: 
• подписания кредитного договора (рекомендуем, правда, ознакомиться с ним заранее, хотя бы с типовой формой); 
• оплаты страховки; 
• открытия рублевого и при необходимости валютного счета (для перечисления суммы кредита и, возможно, для зачисления туда же собственных средств заемщика); 
• оплаты сбора банка за выдачу кредита (до двух процентов от предоставляемой банком суммы). 
Ну, а далее самое интересное – сделка.

СДЕЛКА: ПРИГОТОВИЛИСЬ .

Знаете ли вы разницу между ипотекой в силу договора и ипотекой в силу закона? Нет? А следовало бы. Потому что от того, какую именно форму залога вам предстоит оформлять, зависит и содержание самого пакета документов, и последовательность действий по его оформлению. Впрочем, 

ЕСЛИ ВЫ СОБИРАЕТЕСЬ ОФОРМЛЯТЬ В ЗАЛОГ ИМЕННО ТО ЖИЛЬЕ, КОТОРОЕ ПРИОБРЕТАЕТЕ НА КРЕДИТНЫЕ СРЕДСТВА, ВАМ ПРИДЕТСЯ ИМЕТЬ ДЕЛО ТОЛЬКО С ИПОТЕКОЙ В СИЛУ ЗАКОНА 
Упоминание о будущем залоге недвижимости вносится в этом случае непосредственно в договор купли-продажи, без специального договора о залоге. 
Зато разница между двух- и трехсторонним договором купли-продажи, возможно, будет для вас актуальна. Особенно если квартира приобретается в Подмосковье. Тамошние регистраторы, невзирая на законы,запросто могут отказать в регистрации одной из названных форм договора в пользу другой. Или, например, потребовать нотариальное удостоверение залога, даже если банк на этом не настаивает. 
Разумеется, все эти нюансы вам должны объяснить в банке. Банк же, скорее всего, возьмется и за организацию сделки. А вот насколько он с этим справится, будет зависеть от наличия там соответствующего опыта и специалистов. Положа руку на сердце, не все банки могут этим похвастать. Так что на всякий случай запаситесь терпением, а также организационными способностями. Потому что все участники сделки (а их бывает до десятка) должны собраться в одно время и в одном месте. А все необходимые документы должны быть к этому моменту уже подготовлены, иначе наиболее нетерпеливые участники могут откланяться, не дождавшись. 
Не исключено, что вам тоже придется приложить некие усилия, чтобы все это сложилось.

СДЕЛКА: ПОЕХАЛИ!

Важна и последовательность процедур на сделке. Сначала подписывается договор об аренде банковской ячейки (если расчеты производятся наличными) и дополнительное соглашение об условиях закладки и изъятия денег. Здесь нюансов предостаточно, особенно если приобретаемая вами квартира входит в так называемую цепочку. 
После проверки купюр и закладки их в ячейку – подписание договора купли-продажи (прямо на месте или у нотариуса, в зависимости от соглашения сторон по этому поводу). 
Потом - оформление закладной. Так называется именная ценная бумага, которую банк впоследствии сможет продать на фондовом рынке в целях получения средств для нового кредитования . 
(Кстати, не забудьте в этот момент взять с продавца письменное согласие на переоформление телефона, заверив его у нотариуса. Позже получить этот важный документ будет намного сложнее). 
И, наконец, сдача подписанных договоров на государственную регистрацию. Здесь тоже возможны варианты. В Москве это, скорее всего, будет делать сам нотариус, по доверенности от продавца и от вас (если сделка предусматривает участие нотариуса). А в Подмосковье придется лично потолкаться в очереди, если, конечно, вы (или продавец) предварительно не обзавелись помощником-риэлтором. Причем однократным визитом к регистратору, скорее всего, не обойтись. Готовьтесь к тому, что в первый день вы только согласуете с областным регистратором пакет документов, а сдадите его во второй визит, предварительно согласовав требования регпалаты с банком. 

ЗАВЕРШЕННОЙ СДЕЛКА БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ УЖЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДОКУМЕНТОВ 
При этом продавцу, чтобы забрать деньги из ячейки, потребуется предъявить владельцу ячейки: 
• регистрационное свидетельство; 
• зарегистрированный договор купли-продажи; 
• расписку в получении денег; 
• акт приема-передачи квартиры; 
• возможно, документы, подтверждающие выписку продавца и членов его семьи из приобретенной вами квартиры и даже регистрацию по другому адресу. 
На этом – всё! Передав в кредитующий банк копии регистрационного свидетельства, договора купли-продажи и акта приема передачи, вы вступаете в законные права собственника квартиры. Правда, собственника не совсем полноценного, то есть без права продажи, дарения, мены и с возможностью в любой момент лишиться крова над головой. Но это только в том случае, если вы сильно рассердите банк своими неплатежами по кредиту.

ЖИЛЬЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ.

В строгом смысле слова, кредит на покупку строящегося жилья ипотечным не считается, поскольку обеспечением по такому кредиту выступает не готовая недвижимость, а инвестиционные права. Однако умолчать об этом весьма интенсивно развивающемся виде жилищного кредитования было бы неправильно. Тем более, что выдают инвестиционные кредиты те же банки.

АССОРТИМЕНТ.

Если вам одобрили именно инвестиционный кредит, то не уходите из банка, пока доподлинно не выясните, какие именно новостройки он готов кредитовать. И здесь возможны варианты: 
• банк предоставляет инвестиционные кредиты только тем заемщикам, которые готовы покупать жилье, строящееся полностью или частично на средства самого банка; 
• в банке существует перечень наиболее солидных или близких банку застройщиков, чьи дома (и, соответственно, квартиры) он готов кредитовать, что называется, не глядя; 
• заемщикам предлагается перечень не только застройщиков, но и конкретных объектов, ими возводимых; 
• наконец, банк готов брать на проверку любые новостройки, предложенные заемщиком. 
Первые три позиции достаточно ясны с точки зрения ваших первоочередных действий. Получаете в банке перечень застройщиков или объектов и начинаете с ними работать по подбору конкретной квартиры. А вот последняя позиция, хотя и оставляет вам более широкое поле для маневра, но в то же время гораздо сложнее в техническом отношении. Убедить банк в том, что выбранная вами «на стороне» новостройка достойна кредитования, весьма непросто. Ведь взамен вполне конкретных и осмысленных рисков вторичного рынка, у банка, кредитующего новостройки, появляются новые и гораздо более разнообразные риски. 
Во-первых, риск замораживания строительства. Для того, чтобы его исключить (или хотя бы минимизировать), банку потребуется изучить источники финансирования объекта, графики строительных работ, историю застройщика и т.д. Разумеется, при условии, что вся эта достаточно деликатная информация будет ему предоставлена. 
Во-вторых, риск неоформления уже построенного объекта в собственность покупателя и в залог банка. Здесь требуется кропотливая работа с документами, достойная освещения в отдельном разделе.

ДОКУМЕНТЫ.

Если вы настаиваете на проверке объекта, подобранного вами самостоятельно, банк запросит довольно солидный список документов на землю, объект и застройщика. В самом общем приближении этот список выглядит следующим образом: 
По земле: 
• договор аренды или купли-продажи земельного участка; 
• свидетельство о государственной регистрации права аренды или собственности на него; 
• декларация о землепользовании; 
• кадастровый план участка. 
По объекту: 
• распоряжения органов власти, постановления Правительства, касающиеся строительства объекта; 
• инвестиционный договор (контракт) со всеми приложениями и дополнениями, включая протоколы распределения площадей между участниками инвестиционного проекта, а также все последующие договоры, имеющие отношение к приобретаемому объекту недвижимости (договоры уступки прав требования и т.п.); 
• разрешение на производство строительно-монтажных работ; 


• договор строительного подряда; 
• заключение органов государственной экспертизы по проекту. 
По продавцу: 
• действующие редакции учредительных документов; 
• свидетельство о регистрации юридического лица; 
• все свидетельства об изменениях и дополнениях в уставных и учредительных документах с момента основания юридического лица; 
• свидетельство о внесении юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц; 
• свидетельство о постановке на налоговый учет; 
• решение общего собрания учредителей о назначении директора; 
• доверенность на лицо, подписывающее договор инвестирования или уступки прав с заемщиком и банком (если оно действует по доверенности). 
К сожалению, нет никакой гарантии того, что все эти документы у застройщика имеются. Наоборот, весьма распространенной практикой в Москве и Подмосковье является оформление полного пакета документации застройщиками непосредственно перед сдачей объекта госкомиссии, когда большинство квартир в доме уже реализовано. Естественно, шансов пройти проверку банка у такого объекта немного.

ДОГОВОР.

Если же с документами все в порядке и вам вручили-таки их заверенные копии, остается еще работа с самим договором на покупку. Это может быть договор инвестирования, уступки прав требования, долевого участия в строительстве и другие близкие по смыслу формы закрепления ваших инвестиционных прав в обмен на деньги. 

БАНК НАВЕРНЯКА ПОТРЕБУЕТ ВНЕСТИ В СТАНДАРТНУЮ ФОРМУ ЭТОГО ДОГОВОРА ПУНКТЫ, ГАРАНТИРУЮЩИЕ ЕМУ ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА НА КВАРТИРУ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ЕЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 
Не всегда это просто, но в принципе решаемо, особенно после того, как ажиотаж на первичном рынке пошел на спад. 
Возможно, юристы банка найдут в договоре и другие изъяны, которые надо будет поправить. Но это опять же в ваших интересах, поскольку подводных камней на первичном рынке намного больше, чем на вторичном. 
Вопрос только в том, придут ли высокие договаривающиеся стороны к соглашению по всем спорным вопросам? Не будут ли силы и время (в том числе и ваши) потрачены зря? Поэтому подумайте еще раз: может быть, все-таки стоит остановиться на более простом варианте – подборе квартиры из того перечня объектов, который предлагается банком. 
Или вообще переключиться на вторичный рынок, подразумевая при этом не только квартиры, бывшие в употреблении. Готовые квартиры в новостройках также относятся к объектам вторичного рынка, если по ним уже возможно оформление права собственности. После летней стабилизации рынка новостроек такие квартиры не в дефиците. А работать с ними - одно удовольствие.

ПРОЦЕДУРА.

Но вернемся к новостройкам. В процедурном отношении сделка по приобретению в кредит любой строящейся квартиры гораздо проще, чем покупка жилья у частного лица. В самом деле: нотариуса нет, регистрации – тоже, ячейка ни к чему, страхование объекта, как правило, отсутствует. Составили договор с продавцом (с учетом всех требований банка), подписали кредитный договор с банком, зачислили сумму кредита на ваш ссудный счет, перечислили ее вместе с вашими собственными средствами на счет застройщика или продавца (предварительно проконвертировав, если кредит валютный), и, в общем-то, всё. Квартира - за вами, хотя и под залогом. 
Правда, впоследствии появятся и регистратор, и страховщик. Но будет это только после окончания строительства, на этапе оформления готовой квартиры в вашу собственность. Выданный вам инвестиционный кредит (если к тому времени вы его не погасите) поменяет статус: он станет ипотечным, со всеми его атрибутами.

КОТТЕДЖИ.

В последние годы сильно активизировался спрос на загородное индивидуальное жилье, в том числе и строящееся. А значит, имеется и спрос на целевые кредиты под такое строительство. 
Если вас интересует именно это, скажем честно, проблемы будут. 
Правда, на рынке ипотечном имеется несколько программ кредитования коттеджей, строящихся в рамках вполне конкретных городков, уже проверенных и одобренных банками. С покупкой участка и получением кредита на строительство в таком городке всё достаточно просто, если вы как заемщик уже одобрены соответствующим банком. 
А вот кредит на строительство единичного коттеджа в никем не проверявшемся дотоле поселке (или, того пуще, вообще на пустыре) – проблема из проблем. Но есть надежда, что принятые недавно поправки к действующему законодательству приведут к быстрому развитию этого вида кредитования, поскольку законодатель решил, наконец, проблему залога земли под коттеджем и обращения на нее взыскания.