Даже если вы, преодолев все свои страхи и сомнения, отправились в банк за ипотечным кредитом и даже получили одобрение, это совсем не означает, что квартира в кредит будет куплена. Довольно много случаев, когда сделка срывается, к примеру, потому что банк не одобряет выбранную вами квартиру. Как этого избежать?

Получив от банка одобрение на достаточную сумму кредита, заемщики отправляются просматривать объявления о продаже квартир на вторичном рынке (при самостоятельной покупке это делать придется обязательно, при работе с агентством – скорее в факультативном порядке, но тоже придется). И только на этом этапе многие осознают, что подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, непросто. Помимо собственных пожеланий, заемщику приходится учитывать те требования, которые банк и страховая компания выдвигают к объекту недвижимости, передаваемой в залог. Эти требования можно разделить на две категории: технические и юридические. Технические требования у кредитных организаций различаются в большей степени, чем юридические.

Требования к зданию

Начнем с самого основного, на что придется обращать внимание при просмотре объявлений, – с расположения, типа, этажности и возраста здания. Оговорим, что речь идет преимущественно о Московском регионе.

Жилье должно быть расположено в городе или не далее 50 км от него. Дом не должен находиться в аварийном состоянии или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Банк не одобрит квартиру, расположенную в многоквартирных домах барачного типа (хотя вряд ли кто-то из заемщиков позарится на такое жилье) и домах типа «гостиничный» и «общежитие».

Деревянные дома для ипотеки также не подходят. Фундамент должен быть железобетонным, каменным или кирпичным, а перекрытия – металлическими, железобетонными или смешанными. Если дом имеет деревянные перекрытия, может встать вопрос о согласии страховой компании на данный объект.

Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы «УралСиб», отмечает, что «страхование квартир с деревянными перекрытиями сопряжено с большим риском, чем страхование квартир с железобетонными перекрытиями. В случае пожара, например, деревянное перекрытие может полностью выгореть и обрушиться, что заведомо несет крупный убыток. Однако при ипотечном страховании «УралСиб» не делает разницы между квартирами с железобетонными и деревянными перекрытиями, то есть специального согласия компании на страхование такой квартиры не требуется и страховой тариф не повышается».

Как правило, гораздо проще получить одобрение на квартиру в доме выше шести этажей. Впрочем, бывают исключения. Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа «Кредит Макс», отмечает, что «в случае если речь идет о жилом фонде ЦАО, относящемся к постройке начала XX века, но ликвидном в плане эксклюзивности предложения, то банк-кредитор затребует документ из местного органа самоуправления или ДЕЗ о том, что дом не стоит в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Если такой документ будет предоставлен, то на кредитование объекта можно рассчитывать». Алексей Козьмин подтверждает, что шансы оформить по ипотеке квартиру в старом доме есть: «Следует иметь в виду, что квартиры с деревянными перекрытиями не строятся примерно с 1940-х годов. В Москве это, как правило, дорогие квартиры в старых домах в центре. Страхуются они достаточно редко. В нашей компании в прошлом году было застраховано пять таких квартир».

Многие банки прямо прописывают в своих требованиях к квартирам, что не принимают в залог квартиры, расположенные в 5-этажных панельных/блочных домах. Русский ипотечный банк и Банк Москвы не рассматривают их в принципе, а Райффайзенбанк не одобрит квартиры в таких домах (в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях), построенных ранее 1975 года.

Как рассказал руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев, «в Альфа-Банке по Московской области нет ограничений по этажности здания, в котором покупается квартира по ипотеке. В столице мы выдаем кредиты на покупку квартиры в пятиэтажном доме только при наличии заключения оценочной компании об удовлетворительном состоянии дома; кроме того, дом не должен стоять в планах на снос. В целом объект должен соответствовать требованиям банка».

Еще одно стандартное требование банков: на конец периода кредитования износ дома не должен превышать 70%. Поэтому, как правило, подходящий год постройки – не позднее 1970 или 1975 года.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, отвечая на вопрос о максимальном возрасте дома на момент получения кредита, отметил, что «все зависит от месторасположения и состояния дома. Если дом в хорошем состоянии и не подлежит сносу, располагается в центральных районах города, то одобрение банка будет получить несложно».

Требования к квартире

Теперь о самом жилом помещении. Квартира должна иметь отдельный вход, кухню и санузел, то есть не быть комнатой в коммуналке или долей в квартире. Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения. Обязательно наличие горячего (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодного водоснабжения ванной комнаты и кухни. Сантехника, двери, окна и крыши (для квартир на последних этажах) должны быть исправны.

Для квартиры в свежей новостройке отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки на момент ее приобретения заемщиком допускается, если независимый оценщик подтвердит, что данный объект имеет среднюю либо высокую степень ликвидности.

Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов и соответствовать поэтажному плану БТИ. Если жилое помещение свободной планировки, банк потребует предоставить согласованный проект квартиры.

Среди требований встречаются ограничения по минимальной площади квартиры. К примеру, Банк Москвы сообщает на своем сайте, что не принимает в залог квартиры в Москве и области со следующими характеристиками: однокомнатные общей площадью менее 32 кв. м двухкомнатные менее 41 кв. м, трехкомнатные менее 55 кв. м; во всех случаях кухня не может быть менее 5,9 кв. м.

Однако, как известно, существуют жилье еще меньшей площади – квартиры гостиничного типа без полноценной кухни и санузла. Они привлекают только одним – в целом более низкой, по сравнению с нормальными квартирами, ценой (хотя метр в «гостинках» очень дорог). Виктория Щербакова отмечает, что банки не любят квартиры гостиничного типа. «Объект для кредитования должен быть ликвидным и отвечать требованиям банка по обеспечению кредита. По практике, только Сбербанк может лояльно рассмотреть такую квартиру, поскольку основным обеспечением по кредиту будут являться поручители».

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, рассказал, что «по согласованию с банком можно получить кредит на квартиры в домах со смешанными перекрытиями или малометражные квартиры гостиничного типа. На решение банка будет влиять местонахождение указанного объекта, наличие информации о планах на снос дома или на его реконструкцию, а также соотношение «кредитные/личные средства». При этом условия кредитования будут стандартными, т. е. будут зависеть от размера первоначального взноса и результатов андеррайтинга заемщика».

Когда объявления отсеяны в зависимости от типа дома и характеристик квартиры, можно начинать звонить и узнавать, подходит ли данный объект для ипотеки с юридической точки зрения.