В условиях постоянно растущих цен на недвижимость ипотечное кредитование начинает пользоваться все большей популярностью среди населения. Купить квартиру по ипотеке сегодня можно как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Причем банки по-прежнему больше отдают предпочтение второму варианту. Все дело в том, что новостройки в Москве растут, как грибы после дождя, и зачастую нет никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. По этой причине слишком велики риски, которые банки и стремятся минимизировать за счет выдачи ипотечных кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья.
Чтобы воспользоваться ипотекой, необходимо подобрать такую квартиру, которая бы устраивала не только ее будущего жильца, но и банковскую организацию. Иначе велик риск получить отказ и обнаружить на руках просроченные документы, которые заново придется собирать для нового варианта. В связи с этим важно заранее учесть необходимые требования, предъявляемые к квартире банком. Как правило, у всех они одинаковые, за исключением лишь некоторых расхождений.
Требования к квартире
Главное условие – приобретаемое жилье должно быть ликвидным имуществом. Это значит, что квартира должна демонстрировать востребованность на рынке, ее легко можно будет продать в кратчайшие сроки и без существенных потерь в стоимости. Таким образом, банк страхует себя от излишних рисков.
Квартира должна представлять собой обособленное помещение, т.е., как прописано в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке», иметь отдельные от других квартир или домов санузел и кухню.
Приобретаемая жилая недвижимость должна находиться в пределах Москвы или в ближайшем Подмосковье (в пределах 50 км от МКАД).
Банки очень внимательно относятся к состоянию самого дома, где расположена квартира, и качеству его постройки. К нему должны быть подведены все необходимые коммуникации: электрическая система, канализация, горячее и холодное водоснабжение, паровая или газовая система отопления. Само здание не должно находиться в аварийном состоянии. При этом предъявляются довольно жесткие требования к этажным перекрытиям. Допускаются все, кроме деревянных или смешанных.
Разумеется, квартиры в Москве, приобретаемые по ипотеке, должны быть свободны от каких-либо обременений или ограничений.
Некоторые банки также обращают серьезное внимание на возможные перепланировки в квартире. Если они были произведены, то на них должно иметься соответствующее разрешение.
Форма залога
Ипотечный кредит выдается банком под залог либо уже имеющейся недвижимости у покупателя, либо приобретаемой квартиры. Если речь идет о первом варианте, то человек должен обладать правом собственности на первоначальное жилье. В случае, когда на данной жилплощади прописаны или зарегистрированы несовершеннолетние дети и другие члены семьи, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
В качестве залога многие банки не рассматривают квартиры в Москве, расположенные в общежитиях, домах барачного и гостиничного типа, а также в зданиях, построенных до 1957 года и ниже 6 этажей.
Если в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость из рук в руки, она должна соответствовать требованиям, описанным выше.
Проверка квартиры
Прежде, чем выдать ипотечный кредит, банки должны тщательным образом проверить квартиру, выставленную на продажу на вторичном рынке жилья. Ведь на сегодняшний день нередки случаи мошеннических действий в отношении недвижимости.
Каждый банк имеет свои методы проверки квартир и отсева неблагополучных вариантов. Некоторые поручают эту задачу риэлторам, которые очень часто включены в процесс подбора жилья для потенциального покупателя. Другие предпочитают самостоятельно нести ответственность за данный процесс. Нередко организуется предстраховая экспертиза, которую проводит страховая компания. Только после нее документы проходят проверку в банке.
По мнению экспертов, сотрудничество с профессиональным риэлтором или агентствами по недвижимости зачастую способствует получению ипотечного кредита. Во-первых, потому, что риэлтор способен гораздо быстрее подобрать необходимый вариант квартиры для покупателя. Скорость в этом вопросе очень важна. Большинство банков, подтверждая возможность предоставления кредита, выделяют на поиск желаемого жилья 90-120 дней. Непрофессионал в такие сжатые сроки рискует остаться ни с чем. Во-вторых, риэлтор сможет подобрать квартиру, отвечающую требованиям не только покупателя, но и банка, а это своего рода гарантия на получение кредита. В-третьих, риэлтор проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости, что немаловажно для всех участников процесса. Учитывая перечисленные преимущества, вопрос «Нанимать или нет профессионала для проведения сделки?» отпадает сам собой.
Разобравшись в тонкостях процесса предоставления ипотечного кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, покупателю остается принять решение, готов ли он взять на себя такие серьезные обязательства. Конечно, ипотечное кредитование в нашей стране еще не настолько развито, если сравнивать с Западом. Однако в этом направлении уже можно видеть некоторые положительные изменения. Есть надежда на снижение ставок по кредиту. В любом случае, ипотека – это реальный шанс купить квартиру в Москве и улучшить свои жилищные условия здесь и сейчас.
