Tags: Ипотека
Решение оформить ипотечную ссуду на квартиру, как правило, дается очень не просто, особенно, если учитывать, что с момента заключения кредитного договора будущий собственник недвижимости добровольно обрекает себя на долгосрочное и далеко не самое выгодное для себя сотрудничество с кредитным учреждением. Вот почему потенциальному заемщику советуется со всей серьезностью подходить к выбору подходящей банковской организацией, а также заранее изучать множество самых различных параметров, будь то разновидность ипотечной программы, валюта кредита и способ досрочного погашения.
Одно из первоочередных и наиболее важных решений для потенциального покупателя — дать ответ на вопрос: как лучше поступить — внести деньги за квартиру в процессе строительства дома или купить уже готовое жилье? И у первого, и у второго вариантов имеются свои преимущества и недостатки, однако, сделать окончательный выбор покупателю позволит анализ своих финансовых возможностей и личных предпочтений, не последнее из которых — желаемая дата переезда «под новую крышу».
Ипотечные заемщики, купившие квартиру на вторичном рынке недвижимости или полностью достроенное жилье на первичном рынке, имеют полное право начинать новую жизнь сразу после заключения договора ипотеки и оформления оставшихся формальностей. Особенно важен тот факт, что приобретаемую в кредит квартиру можно сразу оценить, т.е. увидеть собственными глазами. К тому же, готовое жилье практически всегда означает наличие окружающей инфраструктуры — магазинов, школ, общественного транспорта и т.п.
Получить ипотечный займ на такую квартиру значительно проще: кредитование на вторичном рынке несет не так много рисков и практикуется большинством кредитных организаций. В то же время банкиры предъявляют к такому жилью определенные требования, а значит, диапазон выбора сам по себе серьезно уменьшается. Ко всему прочему, квартира на вторичном рынке может приносить с собой не самые приятные последствия. Яркий пример — внезапное появление законных претендентов на уже оформленное жилье, а, как следствие, лишняя трата денег, времени, нервов. И, наконец, самый важный момент: в среднем за готовую квартиру приходится выкладывать на 25-30% больше, чем за жилье, находящееся на этапе строительства. Хорошая плата за время, не так ли?
Приобрести жилье в момент его строительства — достаточно соблазнительный вариант для ипотечного клиента, ведь именно в это время цена за один квадратный метр минимальна. Наиболее выгодный период вложения средств — этап закладки фундамента будущего здания, хотя в то же время с ним связано и самое большое количество рисков: немало строек замораживается еще на промежуточных этапах. Поэтому эксперты рекомендуют покупать строящуюся недвижимость на средних стадиях готовности, когда риски заметно снижаются, а цена еще не достигла своих предельных значений.
В любом случае клиенту, решившему вложить деньги в строящееся жилье, необходимо набраться терпения, поскольку до завершения строительства может пройти огромное количество времени. К тому же, ему придется оплачивать некоторые дополнительные расходы, что, в свою очередь, несколько нивелирует выгоду от сниженной стоимости такой квартиры. Поскольку кредитование
сделок по покупке жилья в строящихся домах подразумевает под собой более высокие риски, процентные ставки на период строительства обычно увеличиваются на 2-3% по сравнению с ипотечными ставками на готовую недвижимость.
В случае строящегося дома весомые риски для кредиторов представляют собой и платежеспособность клиента, и порядочность компании-застройщика. С одной стороны, во время строительства банку не выгодно рассматривать в качестве залога покупаемую квартиру, ведь на самом деле таковой еще не существует. Финансовое учреждение может получить в залог лишь право требования на жилье по условиям договора долевого участия в строительстве. И только по завершению этого самого строительства, а также окончательного оформления прав собственности приобретаемая квартира будет считаться реальным залогом. Поэтому нередко кредитные организации требуют от заемщиков дополнительное обеспечение в виде залога уже имеющегося имущества или привлечения 1-2 поручителей.
С другой стороны, банк обязан получить дополнительные гарантии того, что здание будет достроено в срок и принято в эксплуатацию. Поэтому при оформлении кредита банкиры стараются наводить о застройщиках самые подробные справки: оценивают их финансовую устойчивость, проверяют наличие все требуемой документации на исполняемый проект. Обычно подобные проверки занимают немало времени, а это еще серьезнее оттягивает счастливый для покупателей момент завершения сделки.
В такой ситуации хорошим выходом для заемщика может стать обращение за ипотечной ссудой в банк, который лично занимается финансированием строительства здания, где располагается выбранная квартира. Речь ведется о специальных партнерских программах банковских организаций и компаний-застройщиков. Так как в этом случае кредиторы заинтересованы в наиболее скором возврате вложенных в строительство здания средств, они предлагают потенциальным покупателям самые что ни на есть льготные условия финансирования. Помимо этого, покупка строящегося жилья в рамках подобных программ является некой страховкой от возможных сюрпризов, среди которых, например, могут оказаться замораживание строительства или мошенничество с двойными продажами.